함부로 내집장만 하면 안되는 이유 > 자유게시판

1.

목동도 올려주고, 압구정도 올려주고, 다 올려줍니다.

재건축 전 200~250%언저리에서 300~350%가 되는거고, 더 입지 좋은 역세권은 종상향 해서 500%도 가능하죠.

그러면 재건축 가능한 입지의 아파트들은 20~100% 이상의 가구 증가가 있다는거죠.

2.

출산인구 감소는 현실이고, 미래 수요 감소는 확정이죠.

현재는 인구는 줄지만 가구는 증가하고있습니다. 

따라서 지금까진 인구가 줄었어도 수요가 줄지 않아 체감이 되진 않았죠.

하지만 이것도 29년에 피크를 찍고 감소합니다.

3.

아파트의 수명은 40-50년 입니다. 덜 살수도 있고 더 살수도 있겠지만, 재건축 안된다면 가치는 0으로 수렴하죠.

재건축이 될 조건은, 누군가 현재가 건축비+5억에 +P를 더주고 살만한 가치가 있어야겠지요.

현시점 5억 가치의 집을 재건축 후 +P 2억 해서 12억 주고 살 사람이 있진 않겠지만, 20억 집이 27~30억 이상이 되는건 가능하죠.

1~3번을 종합해보면, 최상급지는 수요가 있지만 애매한 상급지는 중급지가 될것이고, 중급지는 하급지가 되고 하급지는 할렘이 되는 것이죠. 출산율이 1.09명대로 떨어진 2005년생이 30대가 되는 10년 뒤부터 체감이 될 것 같습니다. 현재는 이들이 20살이 되어 지방대학교들이 나락가고 있죠.

없는 돈으로 하급지 영끌했다간 자산증식이 아닌 설거지 하는 거죠.

부동산 갭투자 수익률 높다고 하시는분도 있는데, s&p도 평균수익률 6.5%죠.

S&P 레버리지 2배 3배 ETF도 있고, 수익률이 연 30%가 넘네요.

물론 레버리지는 위험하지만 하급지 부동산보다 안전하죠.

그리고 돈없어도 영끌해서 집사라고 말하는 사람들은 아래 말이 생략되있다고 보면 됩니다.

'나는 그곳 안살건데, 너네는 사'

현명한 투자 하시기 바라겠습니다.